Приватизація прибудинкової території ОСББ



На сьогоднішній день процедура безоплатної приватизації прибудинкових територій не має належного законодавчого унормування, а практика досить різниця по містах України. В таких умовах невизначеності мають місце: зловживання та навмисне або не навмисне затягування та ускладнення процедури, що в свою чергу стримує розвиток ОСББ. Найбільш розповсюджена практика – змушення ОСББ та ЖБК замовляти проекти відведення землі для передачі прибудинкової території.

8 лютого в місті Вознесенськ з ініціативи громадської організації «Агентство економічного розвитку», в рамках проекту «Удосконалення процедури безоплатної приватизації прибудинкових територій багатоквартирних будинків» була створена Коаліція в яку входять, близько 35% ОСББ та ЖБК міста.

Метою Коаліції є удосконалення процедури безоплатної приватизації прибудинкових територій багатоквартирних будинків.

Позиція Коаліції ОСББ та ЖБК: передача прибудинкової території має відбуватись через виготовлення технічної документації, так як це відповідає чинному законодавству (див. нижче детальну аргументацію), сприяє розвитку ОСББ і задовольняє потреби міста з впорядкування земельних відносин в місті. Для цього є такі передумови:
  • - прибудинкові території передаються без зміни цільового використання;
  • - під час будівництва будинків видавались рішення виконкому про виділення землі, земельна ділянка відводилась та визначалась в натурі, а також видавався акт на право користування земельною ділянкою;
  • - основна відмінність між технічною документацією та проектом – це рівень погоджень. При однаковій геодезичній частині проект додатково погоджується в санітарних, природоохоронних органах та органах культурної спадщини – звідси і вартість і строки виготовлення. Так як, при будівництві будинку всі ці погодження з відповідними органами були зроблені – зараз в цьому немає потреби і це зайве витрачання грошей і часу;
  • - в Україні є приклади використання спрощеної процедури (через технічну документацію) передачі прибудинкових території ОСББ – на прикладі Львівської міської ради;

Детальна аргументація позиції Коаліції

Законодавча підстава:
1. Відповідно до п.1 ст. 41 та п. 4 ст. 42 Земельного кодексу України, розміри прибудинкових територій ОСББ та ЖБК визначаються на підставі: затвердженої містобудівної документації, проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
2. Закон України «Про землеустрій» визначає два види землевпорядної документації, які виготовляються для оформлення правовстановлюючих документів на землю: ст. 50 «Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок»; ст. 56 «Технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку».
3. Відповідно до п.2 ПОСТАНОВИ КМУ від 26 травня 2004 р. N 677 «Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» - проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається у користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення.

Отже:
1. Земельний кодекс говорить про те, що для передачі прибудинкової території має бути відповідна землевпорядна та містобудівна документація.
2. Серед такої документації, яку може замовити ОСББ чи ЖБК: технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку та проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
3. У випадку, якщо межі прибудинкової території визначені в натурі і ділянка передається без зміни цільового призначення – проект не виготовляється, а отже виготовляється технічна документація.

На думку Коаліції: Прибудинкова територія передається без зміни цільового призначення і її межі визначені в натурі тому має виготовлятись технічна документація. Непорозуміння з приводу цього твердження виникає в частині - «межі визначені в натурі».

Для аргументування цього твердження Коаліцією була проведена пошуково-дослідницька робота а саме:

1. Встановлено, що відповідно до ст. 10 Земельного кодексу СРСР 1970 р.:
  • - надання земельних ділянок в користування виконувалось в порядку відведення;
  • - використовувати земельні ділянки, межі яких не визначені в натурі, було ЗАБОРОНЕНО ;
  • - право на землю посвідчувалось актом на право користування.
2. Знайдені офіційні роз’яснення Держкомзему Запорізької області де сказано, що межі прибудинкових територій визначені в натурі у разі якщо:
  • - є рішення уповноваженого органу про відведення та акти встановлення меж на місцевості, але правовстановлюючі документи не видавалися;
  • - проект відведення та техдокументація по встановленню меж не збереглися, але у користувача є правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
  • - в генеральному плані запроектовані квартали житлової та громадської забудови, детально пророблені у проектах детального планування території із визначенням та затвердженням червоних ліній вулиць.
3. Відвідано Миколаївський архів, де були знайдені рішення міського та районного виконкомів, в яких говорилось про виділення земельних ділянок під будівництво багатоквартирних будинків в місті Вознесенськ. Другим пунктом в рішенні зазначалось – архітектору міста видати початкові данні для проектування та визначити межі прибудинкової території в натурі.

4. Головою ОСББ «Енергетик» Марченко Л.Г., були знайдені в архівах підприємства - забудовника, документи на будинок в тому числі:
  • - дозвіл на будівництво з посиланням на рішення райвиконкому про відведення землі;Завантажити PDF 432.51 kb
  • - договір з проектним інститутом «Діпромісто» на проектно-вишукувальні роботи, в тому числі геодезичні;Завантажити PDF 1.94 mb
  • - план-схему забудови в масштабі 1:500 виконану «Діпромістом» на геодезичній основі з виказанням площ забудови, координатами та точками прив’язки;Завантажити PDF 856.89 kb
  • - протокол засідання містобудівної ради обласної архітектури, на якому була затверджена проектна документація на будинок;Завантажити PDF 942.28 kb
  • - лист голови виконкому до керівника підприємства забудовника з вимогою надати правовстановлюючі документи на землю (на листі від руки зазначено, що акт відводу землі під будинок вже виготовлений).Завантажити PDF 277.37 kb
5. Представником ЖБК «Удача» були знайдені планувальні схеми виготовлені інститутом «Агропроект» та акт на постійне користування земельною ділянкою, виданою райвиконкомом для будівництва будинку, із зазначеною конфігурацією ділянки. Завантажити PDF 413.07 kb

6. Встановлено, що в архітектурі міста зберігаються схеми детального планування забудови «Північного» мікрорайону міста.

7. Направлений інформаційний запит до інституту «Діпромісто», у відповіді якого зазначається, що в 1969 році даним інститутом був розроблений детальний план центральної частини міста, який зберігається в їх архіві.

8. Встановлено, що у м. Львів прибудинкові території передаються ОСББ на основі технічної документації. Завантажити RTF 132.58 kb

На основі зібраних даних була відтворена схема покрокової процедури будівництва багатоквартирного будинку в м. Вознесенськ за радянських часів, яка включає в себе наступні етапи:


Крок 1: Підприємство, установа або організація (Замовник) яка хотіла збудувати будинок зверталась до відповідного виконкому (районного чи міського за виділенням землі). Виконком приймав рішення про виділення земельної ділянки та, як правило, давав доручення архітектору видати вихідні данні для проектування та виділити ділянку в натурі.

Крок 2: Замовник маючи рішення про виділення землі звертався до проектної організації (як правило це були державні інститути Діпромісто Агропроект і т.д.) і укладав договір на проектно-вишукувальні роботи,в складі яких були геодезичні роботи.

Крок 3: Отримавши проект Замовник затверджував його на містобудівній раді в обласній архітектурі.

Крок 4: Після затвердження проекту Замовник укладав договір з будівельною організацією, яка починала будувати будинок.

Крок 5: Під час будівництва, або після його завершення, Замовник звертався до відповідних органів за виготовленням правовстановлюючого документу – акту на право користування землею.

Крок 6: Після закінчення будівництва будинок здавався в експлуатацію.

Крок 7: Передача будинку на баланс експлуатуючий організації (ЖЕКу).

Ця схема опирається на архівні документи та нормативну базу, що діяла в ті часи. Можливо, ця схема неповна але важко викинути з неї хоча б один крок.

Висновок: Для будівництва багатоквартирних будинків в період з 1970 р. по 1991 р. обов’язковим було: отримання рішення про виділення землі, відведення ділянки в натурі та виготовлення правовстановлюючих документів. Таким чином, можна говорити, що межі прибудинкових територій багатоквартирних будинків визначені в натурі. А так як, при передачі землі цільове призначення ділянки не змінюється – необхідно виготовляти технічну документацію, а не проект відведення.